关于燕郊的通勤，一直是“工作在北京，生活在燕郊”人们讨论的话题。

检查，拥堵.....

无时无刻都在提醒着我们，这儿不是北京，这儿是河北燕郊！

不可否认的是，燕郊地理位置的优越性还是有目共睹的，距离北京国贸30KM，多条路网通北京，吸引了众多北京上班族前来安家置业。

年以来，燕郊的利好消息不断，不是空穴来风，而是一次次的落地。比如燕郊西出口改造、京唐高铁、迎宾路改造、科技大街等等路网落地施工。

另外，平谷线北京段已在3月底全面动工，三河段（含燕郊）已施工招标，据路透社消息，燕郊段有望4月底动工。

对于燕郊来讲，近京板块是北京上班族的主要聚集区，但这一现象会随着地铁的开工而发生变化，人口或会向地铁站周边聚集。

所以，论前景，下个5年近京板块或略逊于地铁板块。

近京板块：

1、位置：与北京一河之隔，临近通燕高速、燕潮大桥、京秦高速。

2、生活配套：东贸广场、星罗城、明润广场、弘阳广场。

近京板块主要指的的燕顺路两侧，该板块与北京仅一河之隔，备受开发商喜爱，在此建了很多小区，比如东贸国际、潮白人家、汇福悦榕湾、东方夏威夷、达观别墅、华堂高尔夫别墅、纳丹堡、星河皓月、上上城三季、中兴和园、首尔甜城等大型社区。

另外，经过十多年的发展，其交通、配套都比较完善。板块内小区密集，人口聚集，存量房流通率高。

不好的地方，小区建成年代久，普遍有十年左右，内部设施跟不上现代人的需求，比如很多小区的停车位配比低，难停车。

地铁板块：

1、位置：迎宾路上的燕郊镇站、神威大街站、潮白大街站以及燕郊科学城的高楼站。

2、生活配套：天洋广场、富地广场。

地铁板块主要指的是距离地铁站1KM内的区域，目前来看，除神威大街站周边有配套之外，比如天洋广场、富地广场、新世界百货等配套，其它各站点周边相对比较荒凉，多为村落和农田。

毫无疑问，地铁板块会成为燕郊的黄金宝地，将来的通勤价值是环京板块中的王者。只是目前站点周边的现状也是不如人意。

那么，我们能不能买周边荒凉的地铁盘呢？

前不久，和朋友在一起聊天，他说：刚需去买所谓的地铁房，至少需要4年才能用上，这期间得接受周边没配套的生活，值不值？

其实，这个问题没有标准答案，值得是因为买到了地铁房，能看到将来的升值空间。不值得是，生活不便利，要忍受4年左右。

以潮白大街站为例，方圆1KM内有中骏四季花都这个项目，小区门口的底商也有生活小超市，能够满足基本的生活需求，如果不想下楼买菜，还可以通过线上买菜，送货到门。如果想去逛商场，车程5分钟到天洋广场，也可以接受。

但这个站点及周边将采用TOD模式开发建设。

TOD是“以公共交通为导向”的开发模式，以地铁、轻轨、巴士等公共交通为中枢，以5-10分钟步行路程为半径建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区。

也就是说：现在是荒地，未来是配套。

如果是买现在，那就选近京板块。如果是选未来，那就选地铁板块。

那么，地铁（包括要开通的地铁）对房价有什么影响？

地铁有三波买入点——规划时、建设时和开通时。但是开通以后这个变量就不再存在了，它无法进一步支持房地产的上涨。

最重要的是，我们要清晰地看到，燕郊的居住人群主要以北京上班族为主，这些人对地铁的需求极为刚性。

所以，待地铁开通后，地铁的通勤价值影响会增大，会吸引大量的北京上班族前来居住，从而推动周边区域逐渐走向成熟。

平谷线在燕郊的4站选址即能够拉开现有的城市空间架构，又能辐射到两侧区域居民，避免了设在现有人口聚集板块，导致人口进一步集聚，从而加重“拥堵”。

根据规划显示，平谷线将于“十四五”期间建成通车。届时，燕郊近京板块或略逊于燕郊地铁板块！

燕郊的地铁进行施工招标了，即将开工了，房价要涨了！#环京楼市观察

最后，平谷线燕郊段动工后，一定会提升燕郊楼市的热度。我们预测，站点附近的品质楼盘或许会有元/㎡左右的涨幅