01

楔子

这两天，一家百亿房企“三盛宏业”被曝出现资金链断裂迹象。

01.年9月11日，上海市第二中级人民法院依据北京市长安公证处做出的（）京长安执字第号强制执行公证，将三盛宏业列入失信被执行人，执行标的超过3.98亿元。

02.在三盛宏业近多亿的有息负债中，员工集资资金有近8亿元无法兑付，涉及上千个家庭。目前，员工在集团讨债维权中。

03.三盛宏业在广东、上海、浙江、沈阳四个区域，至少有16个项目均出现了“受资金影响而停工/半停工/未开工/工程滞后”的情况，截至8月25日统计的已批未付工程款达到11.66亿。

本来，一家百亿规模房企的“生与死”并不能引起我太大的兴趣，我也一直秉承不消费“人血馒头”的原则。

但是，近日因为这家公司“爆雷”，我收到了前（在职）同事要求删帖的留言，其实我就是看到了朋友圈有人点赞，顺便放在了自己朋友圈，文章还不是我写的；还收到前离职同事和前领导的问候；更收到了一些对我有些了解朋友的询问。其实，我对三盛宏业现在的情况也是一脸茫然的，我也不愿意去打听这些令人不快的”消息“。

三盛宏业是我的前雇主，我在年已经从那家公司的下属设计院总经理位置上“下课了。因为是被迫下岗的，所以我也不太愿意提及这段往事。

今天这篇文章，一是想表达：我最近安好，请朋友们勿念，也祝福前东家好运。二是从前东家的”遭遇“联想到的一些”小思考“。

纯属一家之言！老东家也不用来公关我，没必要。我针对的是一类企业，并不是针对某某个体。

02

家族企业

”三盛宏业“和大多数的百亿规模，百强房地产一样，都是家族企业，都习惯用家族的人，这是中国几千年来形成的最”安全“的操作，也可以说是标准操作。

对于家族企业模式是否”先进“，我不做评价，也无从评价。

也许有人会说家族企业任人唯亲，家族企业刚愎自用，家族企业不符合现代企业的管理精神，也许是对的。但是我了解的一个现象（统计数据未找到）也许能从侧面反映家族企业的另一个特点。

在大的经济环境好的时候，职业经理人带领的公司表现优于家族企业；在经济环境下行的时候，家族企业的表现优于职业经理人带领的公司。

原因很简单，行情好的时候，职业经理人愿意激进发展；而行情不好的时候，选择收缩。但家族企业，在行情不好的时候反而会激进，认为逆势是赶超的好机会，并且带头人也没有退路可以选择，总不能跳槽吧。

家族企业有一个特点：喜欢“青年近卫军”，觉得忠诚可靠，有可塑性。

但凡发展好的房企，都能平衡好“校招”和“社招”的比例。虽然“天子门生”享有一些特权，但是不能过度，不然会让职业经理人（社招）有失落感。

我在三盛宏业的时候就有这种感觉，老板任用“自己人”，即使这个人的能力不能胜任那个岗位，但就不把岗位留给“社招”的有能力的人。

所以很多职业经理人，来了又走了，如走马灯般频繁。其实对“门生”是拔苗助长，更耽误了企业的发展。

家族企业还有一个特点：喜欢任用退下来的官员，发挥余热。

房地产企业与当地政府打交道颇多，与政府官员过从甚密，也是难免的。但是将“退役”官员引入企业还是要慎重，先不说有多少“余热“可以发挥，更要避免官员的”节操“问题是否会给企业带来负面影响。

三盛宏业的蔡总也好，潘总也罢，都有从政的经历，但是也没能使得企业起死回生。也从侧面反映了：企业还是要靠运营和管理，才能发展的好。靠资源发展的阶段已经过去了。

03

执行力

但凡是个企业，都会有”企业文化“，有些甚至梳理的非常系统。三盛宏业就是总结比较到位的一家，我至今还记得”社会盛、企业盛、员工盛“。

但是”商场如战场“，执行力直接决定了”成败“。文化是”魂“，可以让企业历久弥新；而执行力是”躯体“，是让企业存在和发展的根本。

在三盛宏业，我记忆深刻的是两件事情。

第一，是向老板汇报工作，需要提前准备汇报材料，由办公室呈报，然后预约时间，等待召见。我记得为数不多的几次汇报都是日期一改再改，在门外一等再等。我甚至在门外想出了一个APP等位的点子（类似课程表，老板哪天有空，我再来）。这样的效率，企业怎么能有执行力呢。

第二，是我带领的下属设计院的“走向”问题。老板有保留设计院的意愿，而集团内部元老们有很大的反对声音，老板一直在犹豫。

我“在位”的一年中，既无法得到老板的首肯，把企业内化成一个机构；又无法得到各区域大员的支持，将企业发展成为一个“独立造血，自负盈亏”的企业。就这样拖着，迎来了多次的裁员和我的“被裁下岗”。

所以，我一直觉得执行力是一个企业最重要的“企业文化”，它是体现在每天的工作中的，而不是裱起来，贴在墙上的。大多数的“双百”房企，就是执行力不足导致无法跨越“千亿”。

04

“困境”的外因

房地产进入增速放缓阶段已经是个不争的事实。据统计数据，中国人均拥有房子1.1套，上海人均居住面积36平方，住房短缺的时代已经一去不复返了。

房地产开发区域发展不均衡也是不争的事实。既有鄂尔多斯，鹤岗等鬼城无人问津，也有“一线城市”通过摇号，审查资格才能买房，一房难求的情况。

今年，国家又收紧了融资的渠道，向房地产输血的途径基本都已经锁死了，我群里融资的朋友都周游列国去了。这既是国家向“实体经济”政策倾斜的结果，更是国际竞争硬实力实现的需要。（大家都还记得中兴事件吧）

如果房企没有稳定的，便宜的融资渠道，那么资金链断裂是迟早的事情。我今天看了一家研究机构做了一个压力测试，下面是结论。

销售不顺畅会是另外一个重要的因素，今年的“金九银十”总体表现还是低迷的。所以头部企业拿出了15年以来最大的“打折力度”来促销。看看他们有多拼：

恒大

融创

我相信后续还会有一波企业跟进的，连淘宝和京东“双11”都有卖房的版块了，可见形势不容乐观。“抢收”决定的是能不能“活下去”的问题，而不是“活的好不好”的问题了。

我了解的三盛宏业项目就是因为施工款无法到位，施工企业垫资能力有限，导致项目无法面市，连抢收的机会都失去了。另外还有并购“临港地块”出现了动迁问题，迟迟无法推进，本来就是个资金高周转的游戏，你变成了“商业地产”般持有，还没有雄厚的资金，怎么能资金链不断呢。

开源和节流是保证活下去的必要动作，如果一头出问题还可能有得救，而两头都出状况，当然就“爆雷”了。

05

房企的“出路”

上面亿翰智库对现金流进行的压力测试中，对房企进行了分类，我觉得非常中肯。我也借用这个分类来阐述。

我觉得第一梯队的房企，基本是头部企业，没有太多的生存风险。而他们的策略可能是两个。

一是“大鱼吃小鱼”，对于有优质“土地储备”的小鱼进行兼并。

二是“多元化发展”，尝试商业地产、文旅地产、养老地产等产业地产的发展。大家有兴趣，可以看看我对一些企业的分析。

《那些年，喊“转型”的房企都怎么样了？》

《碧桂园转型：“创造美好生活产品”的高科技企业！》

《恒大转型：以“民生为基础，文旅、健康为两翼，高科技为龙头”企业》

《绿城转型:“理想生活综合服务商！”》

第二梯队的企业，基本是在亿，或者冲“千亿”的企业，倒是比较高风险的。

这些企业，疯狂的追求规模，资本的杠杆用到了极致，只要稍有一个环节出现了问题，都会带来连锁反应。

而解决问题最终是要靠人才的，所以老板要“舍得”才能引来“金凤凰”。我知道福晟就拿出20%的干股与事业合伙人分享，验证了福建老板“爱拼才会赢”的性格特征。其他的一些企业也都纷纷从头部企业挖人，扩充自己的队伍，厉兵秣马。

但是现在的“风”已经变了，“猪”是否还飞得起来真的不一定。过往成功的经验也未必能用得上。还得是“摸着石头过河”，主心骨还得是老板你自己。

第三梯队的企业，基本是在1-亿的企业，一般都愿意称自己为“百强企业”。这些企业就是那些大鱼嘴里的“小鱼”。

如果有优质的土地，或者品牌有些影响力的，还有可能被“大鱼”相中。

如果“一无是处”，那不如早点转行，证大的戴志康就前两年把企业卖了，但是没能逃脱“P2P”的魔咒。

最差的结果就是资金链断裂，等着社会来承担“恶果”！

第三梯队里还有一些企业，本身是区域深耕的。这些企业倒是有一定的机会。他们因为杠杆用的不是太激进，所以手里有充足的“弹药”。在现在很多企业放缓拿地节奏的时候，他们倒是可以“大显身手”。我知道一家叫龙信的企业，今年已经拿了4块地了，还从江苏拿到了上海。

每个企业都有自身的特点，所处的发展阶段也不尽相同，所以必须量力而行。出路是留给有“准备”的企业的，首先要未雨绸缪。

06

共克时艰

房地产进入缓慢增长的阶段，很多企业内部也开始了“反腐”，后续的动作会更多。对于行业里的每个人来说，日子都不会太好过。既有失业的风险，也有“屈就”的委屈，都不容易，需要一起度过难关。

三盛宏业的“民间集资”也许有人会说，是这多人太贪婪，哪有那么好的事情啊。人家看中你的本钱，你却贪图他的高利息。

集资可以说是人性的贪婪，但很多企业还有跟投制度，房企自己都“微利”了，动则年薪几倍的跟投真的是要让从业人员倾家荡产了。还有更奇葩的是作为设计人员，也得迫于公司压力，参与全员营销。

不，说错了，是自己营销自己。有图有真相。

还有些对员工来说是“无妄之灾”。

比如新城控股的“丑闻事件”。虽然是老板的个人违法行为，但是这种不负责任的行为几乎葬送了企业，也连累了一批在这个企业的员工。以前我还能看到“欧阳总”的更新，现在估计他也无暇写文章了。

周转越来越慢，回款就跟着越来越慢。

很多的下游企业已经开始收到“房抵工程款”、“房抵设计费”、“房抵XXX”了。

大家都做好过冬的准备吧，也许这个冬天还比较长！

最后为还留在前东家维权的前同事们打个广告。

希望圈里的HR，可以根据他们的“客观能力”做一些推荐，毕竟每个人后面都是一个家庭，还涉及到社会安定团结的问题。

老板的无能也好，失德也罢，不能等同于员工。也许这些前同事在一个新的环境里能发挥自己的聪明才智呢！

最后祝前东家好运！