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从年4月，南站万科系二手房突破5万大关，再到今年1月超6万/㎡的成交房源出现，南站只用了9个月的时间。

1、我爱我家消息显示，万科都荟南苑去年年底成交了一套.22㎡的4房2卫户型，成交总价万，折合单价元/㎡。

2、据链家网，万科尚都荟本月成交一套77.02㎡的2房，成交总价万，折合单价元/㎡。

3、据中介朋友圈，南站万科系本月成交了一套带院子的一楼房源，成交单价6.3万/㎡，目前各大网站没有成交记录，大概率是线下成交。

PART1

早在去年4月，笔者留意南站片区二手房成交情况时，南站万科系二手房才刚刚站稳5万，9个月的时间，房价不断创新高，天花板屡屡被捅破。好了，终于在新年到来之初突破了6万，标志性的数据告诉人们：房价没有最高，只有更高。南站万科系6万成交，是哪些因素在作用？我们来梳理一下：1、雨外小+雨中学区加持：在南京，什么样的房子最好卖？当然是学区房！年4月，雨花台区教育局官宣南站校区：初中部为雨花台中学南站校区、小学部为雨花外国语小学南站校区，中学部、小学部均采用“一校两址”办学模式。万科尚都荟、万科九都荟、大都会、都荟南苑都在学区范围内。要知道，雨外+雨中，是雨花台区成绩最好的学校，传言学区刚落地，就有业主联系中介修改房价，万科系楼盘站稳5万成交的节点刚好与学区落地时间吻合，这之后，房价上涨就一发不可收拾。6万，早晚有一天会来到。2、南部新城唯一有大量品牌次新房在售的区域：品牌溢价

虽然，学区是房价上涨的利器，但是万科系楼盘少不了品牌溢价，这也是业主能够喊涨的信心所在。

数据显示，像万科这样的品牌房企近三年在重点城市销售溢价率多分布于15%-25%区间范围内。从品牌房企分区域溢价率表现来看，代表性一线城市年溢价率为18.85%，二线城市溢价率则为11.80%。

南站片区是南部新城除了大校场之外的核心区域，同为南部新城核心区，为什么被众多买房人看好的大校场没有率先突破6万？要知道，复地宴南都和保利堂悦也是早早5万成交的。

大校场目前只有两个次新房在售——复地宴南都、保利堂悦，除此之外多为房龄较老的小区。次新房源不如南站片区多是一方面，复地和保利所处的位置并非大校场的核心区域，而是边边角角，此外，这两个小区的配套学校也非名校，虽然大校场周边落地了一众名校，连南外本部也要在这里办学，但学区始终还没有做调整。

3、交通枢纽的优势：

作为亚洲重要的交通枢纽，南京南站有条铁路线运行，区域内1、3、S1、S3四线地铁链接，年旅客吞吐量高达余万人次，是连接南方与北方、东部与中西部的现代化枢纽中心。

我曾经和南站片区的中介交流过，买万科系楼盘的业主多为中兴、华为的高管以及程序员为主的高收入人群，他们频繁往返南京和外地出差，主要看中了南站的交通枢纽地位。

PART2在南京，目前有三大板块二手房处于持续领涨状态，除了南站，还有河西南、新玄武。南站新房起步价格与河西南大致相当：年的万科尚都荟，首开均价2.5万/㎡；年，正荣润峯首开，销许均价2.55万-2.72万/㎡；

经过5年的发展，河西南与南站二手房成交情况是否也是旗鼓相当？

去年以来河西南有6个小区二手房成交价纷纷突破6万/㎡，分别是五矿崇文金城、佳兆业城市广场、正荣润峯、升龙天汇、朗诗熙华府、金地中心风华、海峡城、鲁能公馆。

现如今，河西南二手房已经全面迈入6万/㎡大关！

而南站片区除了万科系楼盘有上述三套房源突破了6万，其余多数房源还是4、5万的成交价，尤其是站西板块，受学区因素制约，目前最高成交价还是4.8万。

南站与河西南新房起步价格虽然差不多，但是从破6万成交的二手房数量上来看，南站低于河西南。

刚刚还提到了新玄武，年，新玄武正式出道，其实它本名叫铁北红山新城，这之后又以玄武新中心的身份回归楼市。

新玄武在-年间，新房起步价要高于河西南及南站，中海玄武公馆首开均价就达到了3.4万/㎡。

从区域内的历史成交记录来看，交易价格也一直被刷新，直逼6万/㎡。作为南师附小铁北+科利华铁北双学区房，中海玄武公馆一直是新玄武二手房的“领头羊”。去年年底中海玄武公馆一套.79㎡的三室两厅，成交单价高达5.7万/㎡。虽然，新玄武的二手房在价格和成交量上都比较平稳，但是价格断层较为严重。新玄武二手房源稀缺，而中海玄武公馆又是板块内唯一能上市买卖的次新房，所以小区的房源出售速度和房价都是扛把子，而中电颐和家园二期和恒大翡翠华庭等小区二手房成交价还未站稳4万。除了上述三大板块，去年以来城中豪宅、宁南、百家湖、江北核心区等板块的二手房价也一直在创新高，南京的房价梯队一直在刷新，破5万、6万、7万/㎡的小区队伍不断壮大。这些小区往往有以下三大特点：1、占位核心地段，配套齐全；2、拥有南京优质的教育资源，学区利好价值凸显；3、品牌开发商的产品保值，在二手房市场的成绩不断显现。

本文非原创，转载自孟祥远

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